住宅ローン用語集
住宅ローン控除
住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは
住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、住宅ローン残高の一定の金額が、所得税から控除される制度です。所得税から控除しきれなかった分は、住民税からも一部控除されます。
正式名称は、「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローン控除の最新制度(2020年12月時点)
控除額の計算方法は、居住開始時期、住宅の種類、取得にかかった消費税率によって異なります。消費税率アップに伴う負担軽減のため、消費税率10%が適用される住宅の取得やリフォームの場合には、控除期間が従来の10年間から3年間延長されて13年間になりました。
例えば、2020年10月に一般住宅を取得した場合で、住宅の取得にかかる消費税が10%の場合は、控除期間は13年間となります。当初10年間は「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価(上限4,000万円※)のうち、いずれか少ない方の金額の1%」が所得税から控除されます。 11年目~13年目は、「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価(上限4,000万円※)のうち、いずれか少ない方の金額の1%」または「建物の取得価格(上限4,000万円※)の2%÷3」のうち、いずれか少ない方の金額が3年間にわたり所得税から控除されます。
- 認定住宅等は上限5,000万円
所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除できます。ただし、前年度の所得税の課税所得金額の7%か13.65万円のいずれか少ない方が控除額の上限になります。
住宅ローン控除の内容
適用される 消費税率 |
住宅の種類 | 年末残高限度額 | 控除期間 | 控除率 | |
---|---|---|---|---|---|
1~10年目 | 11~13年目 | ||||
10% | 一般住宅 | 4,000万円 | 13年間 | 1% | 「年末残高×1%」もしくは、「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」のいずれか低い方 |
認定住宅等 | 5,000万円 | ||||
8% | 一般住宅 | 4,000万円 | 10年間 | ― | |
認定住宅等 | 5,000万円 | ||||
上記以外 | 一般住宅 | 2,000万円 | |||
認定住宅等 | 3,000万円 |
- 認定住宅等とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を指す
適用される 消費税率 |
住宅の種類 | 年末残高限度額 | 控除期間 | 控除率 | |
---|---|---|---|---|---|
1~10年目 | 11~13年目 | ||||
8%・10% | 一般住宅 | 4,000万円 | 10年間 | 1% | ― |
認定住宅等 | 5,000万円 | ||||
上記以外 | 一般住宅 | 2,000万円 | |||
認定住宅等 | 3,000万円 |
- 認定住宅等とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を指す
住宅ローン控除額の計算例
前提条件
- 年収600万円
- 所得税額:20万円、住民税額:32万円
- 所得税の課税所得金額:298万円
- 住宅の種類:認定長期優良住宅
- 住宅価格:4,000万円、うち建物価格2,000万円
- 消費税率:10%、2020年1月に取得
- 住宅ローン 借入額:2,500万円
金利:全期間固定1.3%
返済期間:30年
元利均等返済、ボーナス返済なし
上記の例で、住宅ローン控除額はいくらになるか計算してみましょう。
1年目を例にすると、住宅ローンの年末残高は2,443万円です(下記参照)。年末残高の1%は24.43万円ですが、所得税額が20万円なので、所得税から控除されるのは20万円です。
控除しきれなかった4.43万円は住民税から控除されます。
- 住民税からの控除の上限は、所得税の課税所得金額の7%(298万円×7%≒20万円)か13.65万円の少ない方です。この例では、13.65万円までです。
2年目以降は下表のようになります。
各年の住宅ローン控除額
住宅ローン 年末残高 |
年末残高の 1% |
建物の取得価格 (上限4,000万円) ×2%÷3 |
所得税からの 控除額 |
住民税からの 控除額 |
|
---|---|---|---|---|---|
1年目 | 2,431万円 | 24.31万円 | 20万円 | 4.31万円 | |
2年目 | 2,361万円 | 23.61万円 | 20万円 | 3.61万円 | |
3年目 | 2,291万円 | 22.91万円 | 20万円 | 2.91万円 | |
・ ・ ・ |
|||||
10年目 | 1,772万円 | 17.72万円 | 17.72万円 | 0円 | |
11年目 | 1,694万円 | 16.94万円 | 13.33万円 | 13.33万円 | 0円 |
12年目 | 1,615万円 | 16.15万円 | 13.33万円 | 13.33万円 | 0円 |
13年目 | 1,534万円 | 15.34万円 | 13.33万円 | 13.33万円 | 0円 |
- 住宅ローンの年末残高は千円単位切り捨てで計算
11〜13年目以降の控除額の上限は、「年末残高×1%」か「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」の低い方になります。上記の例では、「建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3」の方が低くなるため、約13.33万円が上限になります。
住宅ローン控除を受けるための要件
住宅ローン控除は、新築住宅の購入だけでなく、中古住宅の購入や、一定のリフォームも対象になります。住宅ローン控除を受けるためには様々な要件があります。
要件の1つに「自らが居住すること」があります。別荘や賃貸住宅は対象外です。
その他の主な要件は以下のとおりです。
- 住宅ローンの借入期間が10年以上である。
- 新築または取得の後、6ヶ月以内に入居している。
- 合計所得金額が3,000万円以下である。
- 床面積が50㎡以上である。
- 中古住宅の場合、耐震性能を有している。
- 増改築等の場合、工事費が100万円以上である。
住宅ローン控除の手続き
住宅ローン控除は、入居した年の翌年の確定申告で手続きします。会社員や公務員など給与所得者であれば、2年目からは年末調整でも手続きが可能になります。
手続きに必要な主な書類は以下のとおりです。
- 登記事項証明書
- 請負(売買)契約書など
- 住宅ローンの残高証明書
- マイナンバーカードなど
- 給与等の源泉徴収票など
〈中古住宅の場合〉以下のいずれか
- 耐震基準適合証明書
- 既存住宅性能評価書
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
連帯債務型での控除
夫婦や親子など2人で住宅ローンを借り入れる方法の1つに、「連帯債務型」があります。連帯債務型は、1人が主債務者、もう1人は連帯債務者となって2人でローンを返済するものです。連帯債務型の場合には、住宅ローンの負担割合をあらかじめ定めておき、その割合に相当する年末の住宅ローン残高について、各々が住宅ローン控除の適用を受けることができます。
繰上返済、借り換えとの関係
繰上返済の注意点
住宅ローンを一部繰上返済した場合も、引き続き住宅ローン控除が適用されます。ただし、返済期間が短縮される場合は注意が必要です。
住宅ローン控除の要件の1つに、「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」があります。繰上返済の「前」と「後」の合計返済期間が10年未満になると、要件を満たさなくなり、以降の住宅ローン控除の適用はできなくなります。
借り換えの注意点
住宅ローンを借り換えする場合も、新しい住宅ローンが要件を満たしていれば、住宅ローン控除が適用されます。新しい住宅ローンが住宅ローン控除の適用となるには、当初の住宅ローン返済のためであること、借入期間10年以上であること、などの条件を満たす必要があります。
住宅ローン控除の期間については、借り入れの当初から10年間または13年間のままで、借り換えによって期間が延長されることはありません。
住宅ローン控除は、所得税や住民税が直接減税される制度であり、金利負担の軽減を通じて住宅取得を後押しする制度です。最大控除額は年間40万円(消費税が適用される一般住宅の場合)になりますが、実際に受けられる控除額は、控除を受ける人の税額の範囲内です。必ずしも住宅ローンの年末残高の1%が控除されるのではないことにご注意ください。
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- 記事中に用いているシミュレーションの金利は試算例であり、実際とは異なります。